Wohnungseigentum zu erwerben bedarf gründlicher Vorbereitung. Nicht nur, daß ein Immobilienkaufvertrag auch zahlreiche Fallstricke für den Erwerber enthalten kann, der Erwerber muß sich auch im Klaren darüber sein, daß man nicht nur die Wohnung kauft, sondern auch Teil einer Gemeinschaft wird, welche aus den anderen Wohnungseigentümern besteht. Dieses Gemeinschaftsgefüge macht zwar manches leichter, in einigen Fällen werden jedoch auch Rechte eingeschränkt, unter anderem mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren zu können. Gerade aufgrund der gemeinschaftlichen Verbundenheit ist es für die Betroffenen oftmals auch persönlich sehr schwierig, wenn innerhalb der Gemeinschaft Konflikte auftreten. Dies kann sich schnell im Rahmen der Auseinandersetzung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten ergeben. Hinzu kommt noch, daß die Regelungen des Wohnungseigentumsrechtes durchaus kompliziert sind und hinter diesen wenigen gesetzlichen Vorschriften eine Fülle von Rechtsprechung steckt, welche die gegenseitigen Rechte und Pflichten genauer festlegen, ohne daß diese dem Einzelnen bekannt sind. Damit Sie nicht durch rechtliche Widrigkeit Ihre Freude an Ihrer Wohnung verlieren, ist es wichtig, frühzeitig kompetenten Rechtsrat zu erhalten.
Ansprechpartner auf diesem Rechtsgebiet sind Frau Rechtsanwältin Martina Kring und Herr Rechtsanwalt Marcus Birker (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht).
Wir beraten und unterstützen Sie gern bei folgenden Fragen:
Immobilienkaufvertrag
Zu Beginn steht stets der Erwerb der Immobilie. Ein Immobilienkaufvertrag kann viele negative Regelungen enthalten, welche bereits bei Erwerb der Immobilie Schwierigkeiten bereiten können. Wir überprüfen vor Unterzeichnung die Kaufverträge in allen rechtlichen Einzelheiten, insbesondere auf die Rechte und Pflichten im Falle des Erwerbs. Gerade im Bereich des Wohnungseigentums wird jedoch vielfach außer Acht gelaßen, daß Grundlage für die Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer nicht unmittelbar der Kaufvertrag ist, sondern diese in der Regel in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft festgelegt sind, sowie sich aus nachfolgenden Beschlüßen der Eigentümergemeinschaft ergeben können. Die Teilungserklärung und die sogenannte Beschlußsammlung, welche die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft führen muß, gilt es ebenfalls zu überprüfen, um die tatsächliche rechtliche Situation des Erwerbers überprüfen zu können. Sofern Ihnen die Teilungserklärung sowie die Beschlußsammlung nicht vorgelegt werden, fordern wir diese auch gerne für Sie an. Wir überprüfen, welche Rechte und Pflichten Sie als Wohnungseigentümer haben und ob Regelungen auch durch Vereinbarungen oder Beschlußfaßungen der Eigentümergemeinschaft abgeändert werden können.
Sondereigentum und Sondernutzungsrecht
In vielen Fällen ist den Erwerbern einer Eigentumswohnung nicht klar, daß das, was erworben wurde, nicht zwingend in ihrem alleinigen Eigentum steht. In vielen notariellen Kaufverträgen und Teilungserklärungen sind Regelungen enthalten, daß nicht Sondereigentum verschafft wird, sondern lediglich ein Sondernutzungsrecht. Das bedeutet, daß man hieran kein Eigentum erworben hat, sondern lediglich ein die Gemeinschaft außchließendes Recht zur Nutzung. Allerdings kann man mit diesem Sondernutzungsrecht nicht so verfahren, wie man will, da es weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt. Bei nachhaltigen Umgestaltungen oder Eingriffen in das Sondernutzungsrecht muß zuvor eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden. Hier gilt es auch zu überprüfen, ob eine Beschlußfaßung mehrheitlich oder einstimmig erfolgen muß. Bevor also finanzielle Investitionen getätigt werden, bedarf dies der kompetenten überprüfung.
Beschlüße der Eigentümergemeinschaft
Bei Erwerb einer Eigentumswohnung wird man Teil einer Gemeinschaft. Die gegenseitigen Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft werden durch die Teilungserklärung und das Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Alle Entscheidungen, welche innerhalb der Eigentümergemeinschaft getroffen werden, bedürfen einer Beschlußfaßung durch die Gemeinschaft. In der Regel findet zumindest einmal jährlich eine Eigentümerversammlung statt, zu welcher mit einer Einladung und einer Tagesordnung eingeladen werden muß, und zwar unter Einhaltung der Ladungsfristen. Entscheidungen können, je nach Art der Entscheidung, mit einfacher oder mit qualifizierter Mehrheit beschloßen werden. Teilweise ist auch eine Einstimmigkeit erforderlich. Grundsätzlich gilt das Prinzip, daß die Mehrheit entscheidet. Dies bedeutet allerdings nicht, daß grundsätzlich mehrheitliche Entscheidungen von dem unterlegenen Wohnungseigentümer akzeptiert werden müßen. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Sofern Beschlüße diesem Grundsatz nicht entsprechen, sind diese vor Gericht anfechtbar. Hierbei ist es allerdings wichtig, zeitnah nach der Beschlußfaßung, mit welcher man nicht einverstanden ist, zu reagieren. Das Gesetz hat hier eine einmonatige Anfechtungsfrist für Beschlußfaßungen vorgesehen, welche bereits vom Tag der Eigentümerversammlung zu laufen beginnt. Ist man mit dem Beschluß nicht einverstanden, ist die gerichtliche Geltendmachung fast unvermeidbar, da, wenn die Anfechtungsfrist abgelaufen ist, auch rechtswidrige Beschlüße in Bestandskraft erwachsen. Wir bereiten hier mit Ihnen gemeinsam die Eigentümerversammlung schon bei Vorlage der Tagesordnung vor. Wir überprüfen die Rechtsgrundlage der beabsichtigten Beschlußfaßungen und geben Ihnen Empfehlungen für Ihr Abstimmungsverhalten. Im Anschluß an die Eigentümerversammlung überprüfen wir die dortigen Beschlußfaßungen und vertreten Sie in einem gegebenenfalls notwendigen Anfechtungsverfahren.
Wohngeld
Maßgebliche Grundlage Ihrer Zahlungsverpflichtungen aber auch Ihrer Erstattungsansprüche ist der von der Eigentümergemeinschaft zu beschließende Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Diese sind regelmäßig bezogen auf alle, aber auch auf die jeweiligen einzelnen Eigentümer einmal jährlich durch die Verwaltung zu erstellen. Diese sind anläßlich der Eigentümerversammlung zu beschließen, da ansonsten Forderungen, ob Nachzahlung oder Guthaben, nicht fällig werden. Wir überprüfen hier für Sie sowohl den Wirtschaftsplan als auch die Jahresabrechnung auf die rechtliche und wirtschaftliche Richtigkeit. Auch hier ist nicht jede Position von jedem Eigentümer zu tragen. Ebenso ist es wichtig, den dort gewählten Umlageschlüßel zu überprüfen. Auch hier ist, da eine Beschlußfaßung über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung erfolgt, gegebenenfalls im Falle einer fehlerhaften Abrechnung eine Anfechtung in einem gerichtlichen Verfahren notwendig, welche wir für Sie durchführen.
Verwalter
In vielen Fällen verfügt die Eigentümergemeinschaft über einen Verwalter. Dieser ist nach dem Gesetz verpflichtet, Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen, den Wirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnungen zu erstellen, sowie notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an dem Objekt vorzunehmen. Eine entscheidende Rolle für das „Wohl und Wehe“ der Gemeinschaft spielt also der Verwalter, da dieser letzten Endes die tatsächliche Umsetzung von Beschlüßen vollzieht, aber auch berechtigt ist, die jeweiligen Eigentümer zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen anzuhalten. Dieser zieht ebenfalls das Wohngeld ein und begleicht hiervon die Zahlungsverpflichtungen der Eigentümergemeinschaft. In vielen Fällen ist die Gemeinschaft langfristig an den Verwalter gebunden. Kommt es zu Unstimmigkeiten und Konflikten zwischen der Gemeinschaft und der Verwaltung, taucht vielfach die Frage auf, ob trotz der langfristigen vertraglichen Verpflichtung eine Abberufung des Verwalters und eine Neubestellung des Verwalters notwendig sind. Kann sich hier die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel nach Abberufung des Verwalters auf einen neuen Verwalter nicht einigen, kommt auch die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters in Betracht. Wir überprüfen hier für Sie das Verhalten und die Tätigkeit der Verwaltung und weisen für Sie die Verwaltung auf ihre Verpflichtungen und Fehler hin. Wir formulieren für Sie, wenn nötig, das Kündigungßchreiben gegenüber dem Verwalter und helfen Ihnen bei der Formulierung des Beschlußes zu deßen Abberufung. Wir überprüfen, ob Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen. Auch diese Ansprüche setzen wir für Sie, notfalls auch im gerichtlichen Verfahren, durch.
Pflichten des Wohnungseigentümers
Oftmals ist auch ein Konfliktpunkt, daß ein Teil der Eigentümergemeinschaft sich nicht an die rechtlichen Pflichten hält. Hier setzen wir in Zusammenarbeit mit den Verwaltern die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen das säumige Mitglied der Eigentümergemeinschaft durch. Wir machen rückständige Wohngelder geltend und setzen diese gegebenenfalls in einem erforderlichen gerichtlichen Verfahren für Sie durch.
In unserem Leistungßpektrum richten wir uns ganz nach Ihren individuellen Wünschen und der gegebenen Verhandlungßituation. Sofern Sie lediglich eine Beratung wünschen, treten wir nach außen hin nicht für Sie in Erscheinung, sondern unterstützen Sie „verdeckt“. Anderenfalls korrespondieren oder verhandeln wir in Ihrem Namen mit der Gegenpartei. Sollte für die Durchsetzung Ihrer Intereßen eine Klage oder die Verteidigung gegen eine Klage erforderlich sein, vertreten wir Sie bundesweit vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten. Wir sind als Rechtsanwälte dazu verpflichtet, den sichersten, schnellsten und wirtschaftlich günstigsten Weg für Sie zu gehen, um Sie zu Ihrem Ziel zu begleiten. Wir kalkulieren bereits im ersten Gespräch mit Ihnen die voraußichtlichen Kosten der von Ihnen gewünschten Leistungen. In diesem Zusammenhang beraten wir Sie selbstverständlich gern auch über die Möglichkeit, finanzielle Hilfe vom Staat zu erhalten, etwa im Wege der Beratungs- oder Prozeßkostenhilfe. Sollten Sie über eine Rechtßchutzversicherung verfügen, übernehmen wir für Sie den gesamten Schriftverkehr mit der Versicherung und auch die Abrechnung gegenüber der Versicherung.